文章提供／住展雜誌
六月底，中央銀行連續第十二次升息（半碼），並同時提高存款準備率，看起來是對通貨膨脹宣戰，而無法顧慮到經濟成長，在這種環境下，對房地產投資到底會有什麼影響？投資人如何才可立於不敗之地？必須要從利率、貨幣和物價三個核心問題未來走勢的真正瞭解著手。
1利率未來的走勢及其影響
欲判全世界利率的走勢必須先看美國。美國聯準會主席柏南克（B.Bernanke），早已在上任之初即定了「先救經濟後抗通膨」的政策方向，所以雖然油價上漲超過了八倍（十六元至一百四十元），各種原物料價格上漲了五倍以上，再加上美國次貸風暴導致金融及房地產市場快速萎縮，但他仍然不為所動，堅持維持百分之二的低利率政策。因為他知道，一個國家如果經濟衰退了，所有問題就會如排山倒海而來，更無法解決；反之，如果經濟成長了，所謂「一白遮三醜！」所有的問題即可迎刃而解。
其次，看歐洲。歐盟雖然不斷高嚷要調高利率，但因為到目前為止美國仍維持低利率政策，導致其仍不敢輕舉妄動，因為高利率不但會使出口的競爭力更加降低，同時，還會使國際熱錢擁入，使貨幣政策更不易有效，因此，短期之內大幅調高利率的可能性是低的。
再看中國大陸。由於過去八年經濟成長率高，因此，中國大膽地採用了高利率政策，結果導致數以百億的熱錢流入，不但對振興其股市與房市毫無幫助（都在大幅崩跌中），反而造成銀行的高額負擔，更加大匯率升值的壓力，所以早已開始嚴格限制外資購買人民幣的數量！不但如此，還開始清查外國資金在其銀行體系中的存款情況，用更嚴格的政策手段驅離這些投機熱錢，必然是他下一階段的重要政策。
因為中國知道，美國市場已經停滯，過去高成長的經濟繁榮不易再現，如果人民幣再升值，則不啻雪上加霜，所以，利率要再升的可能性甚小。
反而是一些沒有經驗的新興國家，如越南、印度，在大幅調高利率之後，不但對抗不了通貨膨脹的壓力，反而先賠上了經濟成長的動力，造成了極大的政治及社會問題。
由世界各國的利率走勢來看，每一個國家都有調高的壓力，也都想調高，但卻都不敢調高，最主要是因為這次又急又猛的通貨膨脹，並不是因為流通貨幣太多所造成，所以用貨幣政策工具（如利率、存款準備率）是無法處理的。這次通膨的主要原因是因為新興國家興起，對於各種物資的需求增加。
政府應少干預
這種「需求大增，物資有限」所造成的物價上漲（所謂輸入型「需求拉動的」通貨膨脹），其實是符合經濟學的供需理論的，因為價格高了，消費者可以選擇不買或是少買，例如油價高了，少用些油就可以解決。可是大多數的國家由於政府是民眾投票選舉出來的，過份重視一時的民意，太希望討好民眾，於是完全忽略了經濟學上一隻看不見的手的機制，而希望急急忙忙用一隻看得到的手來操縱，自然就會進退失據。
如果純就經濟學的角度觀察，因物資需求大所導致的物價上漲是必然的，是不需處理的，市場機制會解決的，政府頂多只要在短期內協助民眾「適應」即可，而不應有太多的干預，因為干預不但不會有效，反而會發生賠上經濟成長的負作用。相信這也是美國聯準會主席的想法。
利率不會大漲
台灣的中央銀行，我相信也持有這種看法，所以長時間以來還是維持低的利率水準，雖然在許多壓力下，它宣佈提高利率，但每次只有半碼或一碼，顯見只是虛應一番，在可預見的未來，台灣的利率要大幅提高的機會是不大的。
就房地產市場而言，高利率是不利的。台灣過去幾年的房市蓬勃，最主要的推手，其實就是低利率；四十年來最低的利率環境，所以造就了連續四年多的房市景氣。
展望未來，如果利率不會大幅升值，房地產投資的基本環境優勢仍在，就可以不必太過擔心。
2貨幣未來的走勢及其影響
這個問題其實是在提醒每一個持有「貨幣」的人思考，貨幣到底有什麼功能呢？它的易於攜帶及保存方便可能是優點，但它也可能快速的遺失或毀損！它看起來有價值，但也可能毫無價值，例如大陸變色時，金元券一夕間可變得一毛不值；舊台幣四萬元一夕間也只能換新台幣一元；非洲有些國家，數百萬元只能買一個饅頭…這些經驗，在世界各地都在不斷發生。
貨幣到底有什麼價值值得我們持有？在「貨幣」價值被過度誇大的時候，連「無實體貨幣」也出現了，於是「信用」也成為交易工具，但當次貸風暴發生後，「信用」破產了，沒人相信了，許多「基金」、「債券」也破產了，「無實體貨幣」遭到挑戰了，下一步人們必然會開始檢討「貨幣」的價值了！
如果這兩種價值遭到挑戰，貨幣就不再值得擁有。簡單的說，如果有人拿非洲甘比亞國的貨幣換新台幣，有多少人會接受？相信不多！原因何在？一不知其保值能力（是否會貶值？）二不知其交易能力（別人會不會接受？）
由於美國的經濟與金融問題層出不窮，從我們出生開始就是全世界最強的貨幣「美金」，現在也已經開始遭到價值挑戰。
美金還具不具有保值功能（防止貶值）？誰能保證美金在未來三年內不會貶值？如果沒有，為什麼還會有人願意持有美金？現在世界上許多經濟分析家，幾乎都認為美金可能會繼續貶值，這種現象代表未來願意持有美金的人還會減少！
美金還具不具有交易功能（人們相信）？這個問題在整個二十世紀都不曾有人懷疑，所以不論是霸道的獨裁者、貪污的官吏、富有的寓公或是升斗小民，多是以美金為其保有財富的唯一選擇。
但在二十一世紀開始，這種情況已經改變，各國的外匯存底，已經將歐元、日元，甚至人民幣的比例提高；歐洲統一了貨幣，也不再流通美元；阿拉伯的石油出售價格也醞釀不以美元計價（改採歐元）…這些現象都反映出一個現象，美金的交換價值已經遭到質疑。
當保值與交換價值都遭到質疑時，貨幣就沒有了價值，那會是一個什麼樣的情況呢？
在回答這個問題之前，我們先要看看，這個問題是不是只有美金才有？在澳門回歸中國後，澳門幣的保值與交換價值如何？愈來愈差！隨著兩岸三通，港幣的保值與交換價值如何？相信也會愈來愈差！同樣地，在人民幣可以在台灣自由兌換後，台幣的保值與交換價值如何？可能也會愈來愈差！
由此可見，貨幣價值的衰退不是只有美金，許多其他貨幣的價值也都面臨挑戰，尤其是在這一波的由需求推昇的巨大通貨膨脹壓力下，全世界貨幣的保值性與交換性都遭到挑戰，並可能會快速潰敗。
不能吃也不能喝的「黃金」為什麼可以漲五倍？流通性不是很高的「房地產」為什麼可以漲二倍？保存不易的稀有的名畫古董為什麼可以漲十倍？這些其實都在反應一個現象，貨幣的價值已遭人們（尤其是有錢人）懷疑了。
「印股票換鈔票」曾經是人們看不起的一種行為，但各國的中央銀行多採更過份的「印鈔票換美金！」於是造成美國政府可以高興並無限制的「印美金換產品！」各國政府拚命印鈔票的結果，自然會導致貨幣的價值會愈來愈差。聰明的人已經不再信任鈔票，他們開始回到「以物易物」的實物時代的觀念，但是因為石油、媒、礦石等物資由於儲存及變現不易，超過他們的能力太遠，於是黃金、白銀、鑽石、珠寶、名畫、古董，甚至房地產就成為他們保有財富的主要方法，這似乎又回到一、二百年前，貨幣尚不發達時代的景象。
所以貨幣價值的走向是值得所有投資人關心的！現在世界上的幾種強勢貨幣：美金，似乎並不看好；歐元，人們認為漲幅已高；人民幣，中國政府人為控制嚴格；日元，交換價值似乎愈來愈弱；蘇聯盧比，人們對其流通性似乎沒有信心…
因此，我們可以大膽假設，這一波世界性通貨膨脹會催毀的是人們對於貨幣的信心，在這種信心沒有恢復之前，一些具有易於保值與交換特性的標的，其需求還會愈來愈強，直到另一種強勢貨幣出現。
這才是問題的核心，由於人們對貨幣價值失去信心，自然會去尋找替代工具，在還沒有出現另一種強勢貨幣之前，黃金、白銀、鑽石、珠寶、名畫、古董、房地產，這些傳統上具有易於保值與交換特性的商品就成為取代貨幣功能的重要標的。
3物價未來的走勢及其影響
還是必須由環境的瞭解著手，以往以美國為首的經濟思維，認為「供給可以創造需求」，於是以帝國主義的心態對全世界的資源予以掠奪式開發（以美金換資源），他們以優勢的技術將廉價的原料、勞動力，甚至風景區，以各種方式掠奪利用，透過大量製造，創造了價廉（但不一定物美）的生產品，行銷世界，導致在世界先進國家的物資都有供過於求（浪費）的現象。
隨著殖民時間一長，這種現象自然會造成當地人們的覺醒，也會升級了當地的技術，於是資源成本自然就會提高。當先進國家因為生產成本提高而撤離時，當地企業反而會成為與先進國家爭取資源的對手，當資源相對愈來愈少，而競爭者愈來愈多的時候，整體資源價格當然會上昇，這就是這一波原物料價格上漲的根本原因。
掠奪資源，浪費資源，不愛惜資源，當然會造成資源的反撲，遂造成這一波物價的大幅上昇，這是一種符合經濟原理的情況，所以是一種必然，而且不會在短期內停止。
解決之道何在？在於杜絕浪費，要減少對資源的耗用。最好的例子是歐洲，世界上名牌精品有七十％以上是歐洲的產品，價格很貴，可是為什麼卻能長久？其主要原因是歐洲本就是資源不豐沛的地區，造成歐洲人長期珍惜資源的特性，他們善用資源的特性，用不斷提昇的生產技術配合稀有的原料，不但可以創造附加價值高的產品，也可以跳出大量製造（供給創造需求）的迷思。因為貴，所以珍惜，人們就不會浪費；因為貴，廠商就有能力投入研究發展，可以更提昇生產技術；因為貴，自然就稀有，商品反易有保值及增值的機會。
相對於美國的大量製造，看起來是創造大量的廉價商品，但因為便宜，所以人們不珍惜，自然浪費（如一週可以用掉一包衛生紙，想想三十年前台灣許多家庭中還沒有潔白的衛生紙）；因為便宜，廠商只能殺價競爭，造成企業幾乎只會抄襲而無力支持研究發展；因為便宜，毫無稀有性，什麼東西都多（廉價的衣服、鞋子、皮包、手錶、手機…甚至股東紀念品）每一個家庭都有多到不知如何儲存與有效利用的廉價商品。
那一種才是正確對待資源的態度呢？最好的例子是台灣。台灣曾是鞋子王國，但二十雙鞋子比不上義大利的一雙鞋子的品質及價錢，可是每一雙鞋子的製造都要花費類似的人工、材料、包裝、儲存、運輸，及行銷成本，生產附加價值如此低的產品，卻又耗費了如此多的資源，是不是一種資源的浪費呢？
所以，這一波物價的上漲，可以說是資源的反撲（就像過度開發山坡地，而造成大自然的反撲－土石流），所以，不必抱怨也不要驚慌，只要走向正途，重視資源，善用資源，降低對資源的掠奪性破壞，這樣物價即使再高一倍，也不是問題（例如歐洲的例子）。
油價上漲就少開些車，電價上漲就少用些電，衛生紙漲價就改用手帕；餐廳漲價，就多在家開伙，少買些價廉卻不實用的東西……如此，這一波由原物料推昇的物價上漲，自然很快就會平穩。
最具體的例子是石油目前已漲到一百四十元一桶，即使它漲到二百元一桶，也不過再漲不到五十％，如果大家省著用，說不定在不久的將來，就會跌回一百元以下。
過去由於資源價格便宜，造成浪費，造成不足，但大家一定要知道，資源本來就是稀有的，便宜的資源不是常態，要資源價格不上漲也不可能，未來只要不浪費，資源的價格就不會有太大的漲幅。
這樣的情況對台灣的房地產同樣適用。以往由於地價與造價便宜，於是乎許多公司忽略了房屋已有供過於求的現象，仍然大量製造（廉價房屋），造成大量資源的浪費。
未來，由於各種原物料價格的上漲，房價的續昇是無庸置疑的，但絕不會是全面性的漲價，好區位、好品質的精品房屋，必然還會是稀有的，還是有增值性的（例如義大利的皮鞋）；相對地，不好的區位，不好的品質，甚至缺乏好管理的房屋，價格自然不易提昇。
結論
由以上的分析可以得到三個結論：一是利率不會大幅升值！所以未來的利率環境仍有利於房地產投資；二是貨幣價值必然衰退！所以具有保值性與流通性的房地產價值仍會提昇；三是物價仍會上漲！所以精品房地產的相對稀有性將更強烈。三點結論都有利於房地產投資，對投資人而言，如果仍在猶疑不決，豈不是浪費了這三十年來最佳的投資機會嗎？祝大家投資順利！
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